一個城市的生長如果沒有到達一定階段的話，就不能能出現(xiàn)一個城市綜合體，這是在郊區(qū)很難看到一個體量，由于它承載不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個綜合體，美國的曼哈頓也是一個城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個單純的看法，城市綜合體內(nèi)里肩負了一些商業(yè)。在香港，土地資本重要，在許多城市綜合體下面就直接毗鄰交通的設(shè)施，其自己就是一個交通站，搭建的都是一些立體的架構(gòu)。作為一個城市綜合體的開發(fā)，深圳和其他城市的一些經(jīng)驗都是可以互證的。

許多內(nèi)地城市也是很發(fā)達的。但是借鑒香港的經(jīng)驗，商業(yè)比住宅要龐大一些，龐大在哪里？我們對住宅的熟悉可能相對來說要豐富一些，通常靠近市場的，我們都以為是簡單的。但是真正到運營商業(yè)性地產(chǎn)，就涉及比較多，經(jīng)營者、管理者、消費者、開發(fā)者，這是一個鏈條。運作經(jīng)驗方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業(yè)態(tài)適合去開發(fā)一個城市綜合體，也許有17%的開發(fā)經(jīng)費是花在前期的。就是說在商業(yè)開發(fā)，前期是非常重要的。另有土地節(jié)約的效率也是要注重的，不管是市中心的地，照樣城郊的地都是很稀缺的。在城市綜合體內(nèi)里修建地自己的效率現(xiàn)在作為地產(chǎn)商考慮較多。寫字樓的價值能不能被商業(yè)所動員，商業(yè)的價值能不能被寫字樓所動員，它們和公寓能不能夠互補？城中城內(nèi)里的人能不能合理地活動，發(fā)生價值。如果從阛阓到寫字樓距離縮短了，縮短了就削減了這個城市的能耗。包羅公寓、旅店、旅行、餐飲基本都能在這個綜合體內(nèi)能夠滿足，這就是效率，這個效率帶給地產(chǎn)商就是價值。人的效率提高了，休閑不用去很遠的地方。以是要想到達這樣的一個效率，在設(shè)計方面也非常重要。實在我們在做商業(yè)地產(chǎn)很疑心的一點就是在各個城市，我們涉及到往往是刷新一個商業(yè)，不是說重新搭建一個商業(yè)，由于這個商業(yè)早年期來說已經(jīng)做了。城市做的商業(yè)不叫城市綜合體，現(xiàn)在當我們GDP開始增進，人均消費程度開始增進了，我們就感受到商業(yè)地產(chǎn)要刷新它，讓它適合這個市場。

商業(yè)綜合體既然是多種成果的復(fù)合體，一定就涉及到商業(yè)，涉及到經(jīng)營。大多數(shù)的城市商業(yè)綜合體現(xiàn)在是以商業(yè)為主的。通?？梢越?jīng)營的地產(chǎn)我們都統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。住宅和非住宅。包羅寫字樓、公寓、商業(yè)、餐飲、會展，另有一些旅游旅行成果，包羅郵電設(shè)施、公交車、地鐵站，搭建一個交通網(wǎng)絡(luò)，形成一個完善的交通系統(tǒng)。

較后城市綜合體較頭疼的環(huán)節(jié)在于互助，許多的互助伙伴、許多經(jīng)營單元需要你去接觸、交流、互助，配合完成一個作品。在這個歷程當中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)樂成是一半，經(jīng)營是另一半。這就要了解市場現(xiàn)在所有的常住人口現(xiàn)在的消艱辛是多少？什么的經(jīng)營是較好的？怎么可以給我們帶來較大的價值。

設(shè)計注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市生長歷程中，假設(shè)我們棲身在這里，這是一個自然景觀和城市景觀的一個融會的地方。我們生活在城市內(nèi)里的人，可以享受到一個自然景觀，這是一個方面。譬喻說大家去外洋旅游，第一一定要享受海岸的沙灘，這是自然風(fēng)景；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環(huán)境下繁殖那樣的消費生理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業(yè)，包羅香港、日本，這些修建的體量都對來說比較大，都是垂直往上生長。我們在設(shè)計歷程中，修建是一個核心，涉及到各個層面的交通，內(nèi)部和外部的一些器械。對于地鐵的交通設(shè)計方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現(xiàn)商業(yè)價值的需要。另有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都以為它很好。但是實在是這幾年才上去的。這就涉及到較初的成果定位適合度，能夠不能夠相符以后持續(xù)的經(jīng)營和可持續(xù)的生長。